香港驗樓公正行土瓜灣 / 強制驗樓跟進情境
土瓜灣強制驗樓個案：收到通知後，如何梳理石屎剝落與公用喉管問題？
這個個案設定於土瓜灣一幢樓齡逾30年的私人住宅。業主收到屋宇署強制驗樓通知，對檢驗範圍、修葺安排及費用分擔尚未有共識；公用樓梯樑角已有石屎剝落，天井排水喉附近亦有水漬。此時不宜只收集一個籠統的「全廈翻新價」，而應先核對通知、處理可能危及住戶的部位，再由註冊檢驗人員確定訂明檢驗及修葺要求。
- 地區
- 土瓜灣
- 物業類型
- 舊式私人住宅
- 樓齡設定
- 逾30年
- 跟進焦點
- 公用地方、外牆及排水系統
01 / 收到通知後
先分清三件事，避免只追着工程報價走
01
安全不能等
剝落位置涉及通道時，先通知管理處及相關專業人士評估防護安排，避免住戶靠近或自行敲鑿。
02
檢验不能省
現況照片及一般驗樓清單可協助整理資料，但不能代替註冊檢驗人員的訂明檢驗。
03
工程不能混
把訂明修葺、查明水源與自選美化工程分開，方便核對範圍、報價及施工安排。
02 / 樓宇狀況
三個位置，不同的查證與處理方向
01 / 安全優先
公用樓梯樑角石屎剝落
可見狀況與判斷限制
情境中的樑角有局部混凝土剝落及外露鏽蝕鋼筋。這不只是油漆外觀問題，但單憑照片亦不能判定結構承載能力或整幢樓宇的安全狀態。
跟進建議
先由專業人士評估是否需隔離、防護或其他緊急措施；再由註冊檢驗人員查明損壞程度、相關成因及修葺範圍，不能只批灰遮蓋。
02 / 範圍確認
外牆飾面老化，遠觀不等於完成檢驗
可見狀況與判斷限制
外牆可見風化與污漬，需按位置整理記錄。地面遠觀照片只能提供初步概況，不能據此確認飾面有否空鼓、黏結是否可靠，或高處構件是否穩固。
跟進建議
由註冊檢驗人員訂立合適檢驗方法及安全接近安排，按通知與實際狀況檢查外牆、伸出物及相關構件，列出需要進一步查證的位置。
03 / 成因查證
公用排水喉接駁位水漬與固定件鏽蝕
可見狀況與判斷限制
喉管接駁附近有水漬，固定件亦見鏽蝕。水漬可能與喉管滲漏或其他水源有關，不能僅憑外觀確定漏水來源，也不能推定只更換一段喉管便能解決。
跟進建議
核對喉管用途及服務範圍，按需要安排相關排水檢查，並評估支承固定狀況；修葺方案應一併處理確認的滲漏原因與固定問題。
03 / 委聘與跟進
現況記錄之後，如何銜接法定程序？
STEP 01 · 業主／法團：統籌及委聘
核對通知與整理文件
確認通知列明的樓宇部分、期限及要求，整理圖則、過往維修記錄及現況照片；如另有強制驗窗通知，分開建立跟進項目。
STEP 02 · 註冊檢驗人員：法定檢驗
委聘註冊檢驗人員
由屋宇署名冊上的註冊檢驗人員進行訂明檢驗，確定樓宇狀況、所需進一步調查及訂明修葺項目，按要求提交檢驗文件。
STEP 03 · 承建商施工／檢驗人員監督
安排訂明修葺
如需修葺，按適用要求委聘註冊承建商，在註冊檢驗人員監督下施工。清楚列明工程範圍、物料、住戶協調及安全安排。
STEP 04 · 註冊檢驗人員：核實及提交
核實完成與提交文件
完成工程後由註冊檢驗人員核實及提交所需報告與證明書，保存工程記錄；不能只憑承辦商口頭表示「已修好」便當作完成通知要求。
收到通知，不代表要盲目翻新；有危險跡象，亦不能只等報價。
本情境的重點，是把即時安全措施、法定檢驗、訂明修葺與自選美化分開。香港驗樓公正行可協助核對通知、記錄可見狀況及整理跟進清單；法定訂明檢驗、修葺監督及證明文件須由符合要求的註冊檢驗人員處理。本頁不代表已完成任何實際工程或已獲屋宇署確認。
強制驗樓常見問題
一般驗樓報告可以代替強制驗樓的訂明檢驗嗎？
不可以。一般現況記錄可協助業主整理資料，但強制驗樓的訂明檢驗及法定文件須由註冊檢驗人員按要求處理。
石屎剝落可否等全廈工程開始才處理？
如有鬆脫或墜下危險，應立即通知管理處及相關專業人士評估防護或緊急處理，不能以等待招標為理由忽略安全。切勿自行敲鑿或站在危險位置下方。
收到強制驗樓通知就一定要做全廈翻新嗎？
不一定。所需訂明修葺應由註冊檢驗人員根據檢驗結果確定。美化工程與必要修葺宜分項列明，不能把通知直接等同全面翻新要求。
強制驗樓是否同時包括強制驗窗？
兩者是不同計劃。強制驗樓主要涉及公用地方、外牆、伸出物及排水系統等；如收到強制驗窗通知，須另按該通知委聘合資格人士及完成相關程序。
應如何掌握期限及確認完成？
以收到的通知及屋宇署要求為準，預留委聘、檢驗、修葺及提交文件的時間。由相關註冊檢驗人員核對所需報告與證明書，並保存提交及跟進記錄。