香港驗樓公正行【柏傲莊第3期】驗樓實錄：平均每戶 94 處瑕疵，地磚空鼓及掃口欠佳、牆身油漆色差明顯
檢驗機構：香港驗樓公正行 ｜ 檢驗日期：2026 年
香港驗樓公正行驗收大圍柏傲莊第3期多個單位，平均每戶 94 處執漏，油漆色差佔比較多，並有地磚空鼓、全部地磚掃口欠佳、燈掣面鬆脫、面盆邊收口膠缺口造成滲漏及酒櫃控制面板失靈等問題。
樓盤驗樓基本資料
- 屋苑名稱
- 柏傲莊第3期
- 英文名稱
- The Pavilia Farm III
- 地區
- 新界東・大圍
- 地址
- 大圍車公廟路18號
- 發展商
- 新世界發展、港鐵
- 承建商
- 協盛建築有限公司
- 戶型
- 一房至三房（多個單位）
- 實用面積
- 約 285–750 呎
- 驗收日期
- 2026 年3月至9月
- 驗收範圍
- 多個單位
- 平均瑕疵數量
- 每個單位 94 處
- 整體評分
- 58 分（中下）
- 評分依據
- 平均執漏數目遠高於同類新盤（約 30 項），油漆色差普遍，並有地磚空鼓及面盆邊收口膠缺口造成滲漏等隱患，反映交樓細節管理不足；未見結構問題
常見瑕疵工種
泥水／地磚
地磚空鼓、全部地磚掃口欠佳
油漆／批盪
牆身油漆色差、天花及牆身批盪不平
電力／燈具
燈掣面鬆脫、露台燈座斜
潔具／收口
面盆邊收口膠缺口、地渠閘鬆脫
窗／五金
窗鉸不順及鏽點、窗台石崩、露台門鎖柄鬆
設備
酒櫃控制面板失靈
重點瑕疵圖文實錄
瑕疵 01
地磚空鼓、全部地磚掃口欠佳
發現位置：室內地台地磚
我們驗收多間單位時發現地磚有空鼓，而且全部地磚掃口欠佳。空鼓位置日後受壓容易鬆脫或碎裂，掃口填灰不足亦影響外觀及防水。
執修建議：建議發展商全面敲擊檢查地磚空鼓位置，移除鬆浮地磚後重新鋪貼；磚縫清理後補足填縫材料，確認收口完整。
瑕疵 02
牆身油漆色差明顯
發現位置：室內牆身及天花
油漆瑕疵佔比較多，很多地方出現色差。單位牆身油漆用上較深色，有色差的位置部分是之前修補翻油，但翻油調色有誤，加上室內光線較暗，深淺色特別容易察覺。
執修建議：建議發展商統一油漆色號，重髹色差範圍至與周邊一致，並在光線充足下覆核。
瑕疵 03
面盆邊收口膠缺口造成滲漏
發現位置：浴室洗手盆
面盆邊收口膠有缺口，水氣可能沿縫隙滲入，屬需要優先處理的滲漏隱患。
執修建議：建議清除原有收口膠後重新打膠，確保連續密封並作試水覆核。
瑕疵 04
燈掣面鬆脫
發現位置：室內牆身燈掣
部分燈掣面板鬆脫，日常按壓時會移動，長遠可能影響接線及安全。
執修建議：建議由電工重新固定面板並檢查接線穩固。
瑕疵 05
酒櫃控制面板失靈
發現位置：嵌入式酒櫃
酒櫃控制面板失靈，無法正常操作；同一位置亦見表面花痕及倒汗水。
執修建議：建議由供應商檢查控制面板及機件，必要時更換並測試運作。
瑕疵 06
露台燈座安裝傾斜
發現位置：露台燈具
露台燈座安裝不正，外觀傾斜，應予矯正。
執修建議：建議重新安裝燈座至水平垂直，並確認固定穩固。
瑕疵 07
地渠閘鬆脫、渠道有垃圾
發現位置：去水位地渠
地渠閘鬆脫，渠道內發現垃圾積聚，影響去水及衞生。
執修建議：建議清理渠道垃圾，重新安裝地渠閘並確認穩固貼合。
瑕疵 08
窗鉸不順及鏽點
發現位置：鋁窗窗鉸
窗鉸開合不順，部分位置有污垢及鏽點，同一窗戶亦見玻璃波浪紋及外框欠打膠。
執修建議：建議清潔及潤滑窗鉸，清除鏽點，重新打膠並檢查窗扇開合。
瑕疵 09
窗台石崩角
發現位置：窗台
窗台石邊角崩裂，影響外觀，亦可能刮傷使用者。
執修建議：建議修補崩角或更換受損石材，完成後檢查收口。
現場相片記錄
驗樓師總結與業主指引
本篇綜合我們驗收多間柏傲莊第3期單位的發現，平均每戶 94 處執漏，數目明顯較多。油漆色差及地磚掃口欠佳較普遍；地磚空鼓及面盆邊收口膠缺口涉及安全及滲漏隱患，值得優先跟進。建議業主將各自單位的缺陷整理成清單，在發展商指定期限內申報，執修後逐項核對。
- 按各自單位的驗收結果整理執漏清單，保留缺陷位置及現場記錄。
- 請於發展商指定期限內將清單交予客務處，並自行保留副本。
- 發展商執漏完成後，可安排複檢確認是否達標。