香港驗樓公正行深水埗 / 裝修糾紛公正調查
深水埗裝修糾紛：浴室外面的牆身發霉起泡，防水工程做足了嗎？
這個個案設定於深水埗一棟舊樓的住宅單位：業主完成整項翻新工程後約三個月，發現浴室對出的走廊牆身近地腳位油漆起泡、出現深色霉跡，木地腳線局部膨脹變色；浴室牆身部分瓷磚以敲擊檢查時有空鼓聲，地台用水測試後有積水。業主認為防水及鋪貼工程未有做足，要求重做相關範圍；承辦方則認為屬舊樓本身狀況與日常使用所致，只同意局部修補。爭議的重點不在「有冇問題」，而是濕氣從何而來、問題屬哪個工種，以及修復範圍應有多大。若情況持續惡化，亦可參考天花出現水漬卻找不到源頭？物業滲水調查服務了解專項追蹤方法。
- 地區
- 深水埗
- 物業類型
- 舊樓私人住宅
- 委託方
- 業主
- 爭議焦點
- 防水工程與瓷磚鋪貼
同一項工程，兩種說法
業主的主張
翻新後不久浴室對出牆身已出現霉跡及起泡，認為防水層及地台處理未有按標準完成，要求重做相關範圍並承擔修復費用。
承辦方的說法
舊樓牆身本身容易受潮，問題與使用習慣及樓宇老化有關，只同意就表面情況作局部修補。
01 / 爭議位置實錄
四組現場狀況，先查濕氣來源，再定修復範圍
01 / 浴室對出牆身：霉跡與起泡顯示有濕氣，但來源未明
走廊牆身近地腳位油漆起泡、剝落，並有深色霉跡；木地腳線局部吸水膨脹。濕氣可能來自浴室防水層、牆內管道、地台積水，或舊樓牆身本身的潮氣。單憑外觀無法判定是哪一種，也不能據此直接認定防水工程失誤。
判斷重點
記錄濕漬的高度、範圍及出現時間，安排水分檢測比較潮與乾位置；如條件許可，按需要以蓄水或灑水測試重現情況，並與裝修前照片對照，判斷問題是否翻新後才出現。
02 / 浴室牆身瓷磚：空鼓與缺角要逐格記錄
以敲擊方式抽檢時，部分瓷磚發出空鼓聲，現場以貼紙標示；其中一塊邊角缺損，接縫寬窄不一。空鼓本身未必即時影響使用，但位置、數量及是否伴隨滲水，會直接影響處理方式。
判斷重點
逐格記錄空鼓位置、數量與所佔比例，保留標示後的全景與近照；把「外觀瑕疵」「鋪貼質素」「可能形成滲水路徑」分開描述，避免把所有空鼓一律歸類為同一問題。
03 / 浴室地台：用水測試後積水，去水坡度需檢視
測試時以一定水量沖淋淋浴範圍，水沒有迅速流向地漏，淋浴範圍對出殘留淺水，需以拖把推開才排走。積水會令濕氣長期滯留，也可能令接縫與防水層持續受水。成因可能與地面找坡、地漏位置或表面平整有關。
判斷重點
記錄測試水量、開始與排走時間、積水範圍及深度；確認是否需重新找坡，避免只修補飾面而忽略排水問題。測試結果只反映當時條件，不能直接推算其他時段的情況。
04 / 門框底部與相鄰房間牆角：吸水性變色需一併記錄
浴室門框底部及相鄰房間牆角出現變色及油漆剝落，木料表面有吸水膨脹跡象。此類位置常被視為「小事」，但可顯示水分沿地面或牆腳移動的路徑，對判斷濕氣範圍有參考價值。
判斷重點
把浴室內外相連位置一併記錄，比較潮度讀數；如屬持續性濕氣，應先查明來源再更換物料，否則新換的木料可能再次受損。
02 / 判斷方向
先分清工程事實，再討論責任與費用
01
先分「濕氣從哪裏來」，再談「誰負責」
防水層、管道、地台積水與舊樓潮氣的處理方法不同。沒有檢測結果前，任何一方的說法都只是推測。
02
局部修補抑或重做，要有測試依據
若問題集中在防水層或找坡，表面修補可能只會重複出現；若只是局部鋪貼瑕疵，全屋重做亦缺乏依據。範圍應按測試與記錄決定。
03
修復範圍與費用分開核算
同一處問題可能涉及清拆、防水、鋪貼及飾面多個工種。應列出各工序的範圍與報價，避免把清潔、修補與更換混作一筆費用。
03 / 個案啟示與跟進
牆身發霉不等於已證明防水失誤，但也不宜只當樓齡問題。
這個情境不預設任何一方勝負。浴室對出牆身的霉跡、瓷磚空鼓與地台積水，可能各自涉及不同成因與工種，不應合併成一句「防水失效」，也不宜以「舊樓難免」輕輕帶過。實際判斷需依靠水分檢測、測試重現、合約對防水工程的約定及施工紀錄；資料不足時，應清楚交代未能核實的部分。重做範圍、費用分擔及賠償要求，仍須按合約條款與適用法律處理，技術調查不取代法律裁決。
裝修糾紛的跟進次序
- 01先保留現況：在檢測完成前避免重髹、補灰或更換地腳線，以免掩蓋原有痕跡；如需處理安全隱患，先拍照並記錄處理前後。
- 02整理翻新合約、報價單、物料說明、施工照片及報修訊息，按位置列出霉跡、空鼓與積水的出現時間。
- 03安排水分檢測與測試重現，取得書面記錄及修復範圍建議，再與承辦方書面溝通；涉及索償或終止合約前，向律師取得意見。
裝修糾紛常見問題
浴室外面牆身發霉，是否一定是防水層做得不好？
不一定。濕氣可能來自防水層、牆內管道、地台積水，或舊樓牆身本身的潮氣。需以水分檢測及按需要的蓄水、灑水測試比較各位置讀數，才能收窄成因範圍。
瓷磚有空鼓聲，是否必須全部敲拆重鋪？
應按空鼓的位置、數量及是否伴隨滲水判斷。局部空鼓可考慮針對性處理；若涉及可能形成滲水路徑的位置，則需另作評估。主張全面重鋪的一方，應說明具體依據。
地台有積水，可以要求重新找坡嗎？
需先以測試記錄積水範圍、深度及排走時間，並核對合約對地面坡度的約定。若測試顯示坡度不足，重新找坡才有客觀依據；只憑感覺判斷容易各說各話。
翻新後三個月才出現問題，還能歸責於工程嗎？
時間接近只是參考，不能單憑它判定成因。應與裝修前照片、施工紀錄及檢測結果一併比較，分辨問題是翻新後新出現、原有狀況延續，還是使用過程造成。
承辦方只肯局部修補，我可以要求重做嗎？
應以檢測與記錄支持訴求：若問題會因局部修補而重複出現，可要求交代原因及替代方案；若屬局部瑕疵，全屋重做亦未必有依據。最終安排仍須按合約與雙方溝通結果處理，必要时尋求法律意見。