香港驗樓公正行物業滲水調查 / 窗邊牆身滲水
每逢落雨窗邊牆身就濕？睡房窗台滲水源頭追蹤實錄
檢驗機構：香港驗樓公正行
業主表示每逢大雨過後，睡房窗台下方牆身便出現啡色水漬，油漆起皮剝落，重新油漆後不久又再出現。業主懷疑是外牆或樓上單位問題，委託香港驗樓公正行找出滲水源頭。
- 物業類型
- 住宅單位
- 調查位置
- 睡房窗台及窗邊牆身
- 當日天氣
- 大雨後翌日
- 檢測方法
- 測濕、熱成像、灑水測試
賣家說法與買家疑問
業主觀察
「每次落完大雨，窗邊牆身就濕一大片，油完漆冇幾耐又起皮。」
業主疑問
「係外牆有裂縫，定係樓上漏落嚟？」
01 / 現場檢查
睡房窗邊現場發現
01 窗角以下水漬呈向下擴散
水漬由窗台角位開始向下及向側面擴散，靠近窗角位置油漆起皮最嚴重，天花位置則未見水漬，初步排除樓上單位滲漏。
02 熱成像顯示窗角低溫區
紅外線熱成像顯示窗框外角附近有明顯低溫區，形狀與牆身水漬吻合，反映該處含水量較高。
03 窗框外角膠邊老化爆裂
檢查窗外，窗框與外牆交接位置的膠邊老化爆裂並出現縫隙。灑水測試約十五分鐘後，室內窗角讀數明顯上升，確認水分由此滲入。
02 / 數據解讀
測濕讀數 38–46，對比臨界點 35
本個案 38–46臨界點 35
- 窗角牆身測濕讀數約38至46，高於滲水投訴聯合辦事處參考的35臨界點，屬活躍滲水。
- 天花未見水漬及高讀數，水漬集中於窗角以下，排除樓上單位滲漏的可能。
- 灑水測試只針對窗框外角後，室內讀數隨即上升，確認滲水路徑來自窗框膠邊。
03 / 覆核結論
滲水源頭為窗框外角老化爆裂的膠邊，雨水沿縫隙滲入牆身。
跟進建議
- 1清除窗框外圍老化膠邊，重新打防水膠
- 2待牆身完全乾透後再做測濕覆檢
- 3最後鏟除受損油漆，重新批灰及油漆
常見問題
窗邊滲水一定是外牆問題嗎？
不一定。可能來自窗框膠邊、窗台去水斜度、外牆裂縫或樓上單位，需要以儀器及測試逐一排除。
熱成像可以直接找到滲水源頭嗎？
熱成像能顯示含水量較高的低溫範圍，但需配合測濕及灑水測試，才能確認實際滲水路徑。
灑水測試會否損壞單位？
測試只會在指定位置控制時間灑水，並同步監察室內讀數，一般不會對單位造成損害。
重新打膠後多久可以油漆？
視乎牆身含水量，一般需待讀數回落至正常水平，通常需要數星期，過早油漆容易再次起皮。
窗框外圍維修應由誰負責？
責任視乎大廈公契及窗戶屬業主或公用部分，建議先向管理處查詢，再安排維修。