香港驗樓公正行買樓前 / 天花漏水覆核
賣家話樓上已整好漏水，天花仲有冇滲？買樓前漏水覆核實錄
檢驗機構：香港驗樓公正行
客戶打算購置一個二手單位。賣家坦白告知單位天花以前曾經漏水，但樓上住戶已經完成修葺，之後沒有再漏水，受損的石屎亦已修補，表示無須擔心。客戶看到浴室天花確實有修補痕跡，卻不確定現在是否仍有滲漏，於是委託香港驗樓公正行到場覆核。
- 物業類型
- 二手住宅單位
- 覆核範圍
- 浴室及走廊天花
- 當日天氣
- 天晴，沒有下雨
- 相對濕度
- 約70%
賣家說法與買家疑問
賣家說法
「樓上已經整好，冇再漏水，天花石屎都補好咗，唔使擔心。」
買家疑問
「浴室天花明顯補過，但而家仲有冇滲緊水？」
01 / 現場檢查
浴室及走廊天花現場發現
01 天花修補位凹凸不平
浴室及走廊天花可見凹凸不平的白色英泥面，屬早年修補後留下的痕跡，部分位置飾面已起皮剝落。
02 測濕儀逐點檢測
以測濕儀檢測英泥表面濕度，部分檢測點讀數偏高，約20至23；最高一點顯示23.5。
02 / 數據解讀
測濕讀數 20–23，對比臨界點 35
本個案 20–23臨界點 35
- 當日天氣良好、沒有下雨，相對濕度約70%，天氣狀況不構成室內漏水的條件，讀數不受雨水干擾。
- 檢測讀數未超出由食環署與屋宇署成立的滲水投訴聯合辦事處所用濕度儀器檢測的35臨界點。
- 部分位置讀數偏高，是因天花修補物料與周邊原有物料成份不盡相同，吸水率及熱傳導率不一樣，令兩者表面濕氣存有偏差，並非活躍滲漏。
03 / 覆核結論
以檢測結果分析，上層並未再有滲漏。
跟進建議
- 1將走廊及浴室整個天花舊飾面作整體移除
- 2檢視石屎結構是否良好，有需要時先作結構修補
- 3再重新造天花飾面，避免新舊物料再出現差異
常見問題
賣家說樓上已修好漏水，還需要覆核嗎？
口頭保證未能反映現況。天花修補後外觀可以很平整，但是否仍有水分需要儀器檢測，才可在成交前掌握實況。
測濕儀讀數偏高，是否代表仍在漏水？
不一定。修補物料與原有物料吸水率及熱傳導率不同，表面讀數會有偏差。需結合讀數範圍、天氣及現場情況綜合判斷。
35這個數值是甚麼？
這是滲水投訴聯合辦事處使用濕度儀器檢測時參考的臨界點。本個案讀數約20至23，未超出這個數值。
為何建議移除整個天花舊飾面？
天花有多處修補及起皮，整體移除可以檢視石屎結構是否良好，再一次過新造飾面，比局部修補更平整耐用。
下雨天檢測會否更準確？
視乎懷疑的滲水來源。本個案疑似來源為樓上單位，天晴及濕度約70%的情況下可排除雨水干擾，讀數更能反映上層是否仍有滲漏。