香港驗樓公正行北角 / 退租糾紛公正調查
北角退租糾紛：被索取25,000元維修費，如何釐清自然損耗與人為損壞？
租客承租北角一處私人住宅，租約期滿後交還單位。交收當天，業主指裝修物料及設施受損，認為是租客不小心使用所致，並索取港幣25,000元維修費。租客認為要求不合理，於是委託香港驗樓公正行調查物業現狀，評估有關情況屬於自然損耗，還是人為損壞。
- 地區
- 北角
- 物業類型
- 私人住宅
- 委託方
- 租客
- 爭議金額
- 港幣25,000元（業主要求）
同一個單位，兩種看法
業主的主張
裝修物料及設施受損，是租客不小心使用造成，要求支付25,000元維修費。
租客的疑問
維修要求是否合理？相關問題究竟是正常使用下的耗損，還是人為損壞？
01 / 爭議位置實錄
五類爭議，逐項記錄、逐項分析
01 / 油漆污漬、崩爛、異常顏色及釘窿
牆身油漆是雙方爭議之一。記錄時須分開描述污漬、剝落、色差與孔洞的位置及範圍，不能把所有痕跡一概視作同一類損壞。
判斷重點
比對入住照片及牆面原有狀態；釐清油漆使用年期、是否曾修補，以及租約對牆面改動的約定。
02 / 抽氣扇損壞
業主提出抽氣扇損壞的爭議。設備不能正常運作，不等於已能確定是使用不當；仍需查明故障部件及狀況。
判斷重點
檢查運作、供電及機件狀態，配合設備年期與維修紀錄判斷，避免只按「壞了」推定責任。
03 / 坐廁沖水掣失靈
坐廁沖水掣失靈亦在爭議清單之內。現場照片記錄水箱內部組件及坐廁旁的裝置，故障成因需結合實際操作檢查。
判斷重點
區分操作掣、連接件及沖水組件的問題，觀察有沒有老化、鬆脫或外力損傷跡象。
04 / 洗碗盤龍頭鬆動
廚房洗碗盤龍頭被指鬆動。調查應記錄鬆動部位及程度，分辨固定件、安裝狀況與使用過程可能造成的影響。
判斷重點
檢查底座與固定件，確認是否伴隨漏水或其他損傷，再評估修理範圍。
05 / 浴室天花燈損壞
浴室天花燈不能正常使用，是另一項爭議。燈具外觀照片可保留現況，但不能單憑照片確認電氣故障原因。
判斷重點
由合資格人員檢查光源、燈具及供電，區分耗材壽命、設備故障與外力損壞；勿自行拆開帶電裝置。
02 / 損耗性質的判斷
不是看「壞了甚麼」，而是查「為何會壞」
01
先看原有狀態
入住交收表、照片與過往維修紀錄，有助區分原有問題及租住期間出現的變化。
02
再看損耗形態
使用年期、老化、安裝或維修狀況，與撞擊、拆改等外力痕跡，應逐項分析，而非只看設備是否損壞。
03
最後釐清責任與費用
技術上的損耗性質、租約責任及維修金額是不同問題，需分別以檢查資料、租約及具體報價核對。
03 / 個案啟示與跟進
有損耗，不等於已證明是租客造成。
本個案的重點，是把「物業現在有甚麼問題」與「問題由誰造成、由誰承擔」分開。25,000元是業主提出的維修要求，並非經本頁確認的合理費用。各項責任仍應結合現場調查、入住記錄及租約釐清，不宜僅憑單方說法定案。
退租爭議的跟進次序
- 01保留交收時的照片、影片及雙方書面訊息，避免在記錄前改動爭議位置。
- 02整理租約、入住交收表及維修紀錄，按位置建立逐項爭議清單。
- 03要求提供維修項目、範圍及報價，配合調查資料與雙方溝通；未能解決時再尋求法律意見。
退租糾紛常見問題
退租時設備壞了，就一定是租客的責任嗎？
不能只憑故障推定責任。需查明設備年期、原有狀況、故障原因及租約約定，再分辨正常耗損與使用不當等不同情況。
油漆污漬、色差和釘窿可否全部當作自然損耗？
不宜一概而論。不同痕跡的成因及性質可能不同，需比對入住狀態、使用年期、改動紀錄與租約條款，逐項評估。
業主提出25,000元，是否代表維修費已獲確認？
不是。這是本個案業主提出的金額，不能等同經核實的維修費。應要求列出具體項目、修理或更換範圍及報價，再檢視是否與實際問題相符。
委託調查前，應準備甚麼資料？
可整理租約、入住與退租交收表、各時期照片、維修單據，以及雙方就損耗與維修要求的書面往來。盡量保留現場原貌，方便比對。
公正調查是否等於替租客裁定不用賠償？
不是。即使由租客委託，技術調查仍應客觀記錄現況及分析損耗。最終責任、賠償或扣款問題需結合租約、證據及適用法律處理，調查不取代法律裁決。