香港驗樓公正行沙田 / 退租糾紛公正調查
沙田退租糾紛：地板刮花、門邊翹起與廚房油污，是否需要全屋翻新？
這個個案設定於沙田一個私人住宅：租客搬走傢俬後，業主發現客廳木地板刮痕、浴室門邊地板翹起，以及廚房牆磚與抽油煙機積聚油污，提出更換全屋地板及深層清潔，並暫緩退還按金。租客則認為部分痕跡屬日常損耗，門邊地板問題亦曾在租住期間出現。雙方爭議的關鍵，不只是「交收時有沒有損傷」，而是原有狀況、成因與修復範圍能否逐項釐清。
- 地區
- 沙田
- 物業類型
- 私人住宅
- 爭議項目
- 木地板及廚房清潔
- 交收分歧
- 修復範圍與按金退還
同一個單位，兩種看法
業主的主張
地板與廚房未回復交租時的狀態，認為需要全屋更換地板及深層清潔，再處理按金。
租客的疑問
局部痕跡是否足以支持全屋更換？門邊地板翹起是否另有原因？清潔費與維修費可否分開核對？
01 / 爭議位置實錄
三類痕跡，三種不同的判斷方向
01 / 客廳木地板：表面磨痕與較深刮痕應分開
情境中的客廳地板既有零散表面痕跡，亦有集中、方向相近的刮痕。較深刮痕可提示拖動物件等外力的可能，但不能單凭形態確認發生時間或由誰造成；輕微磨耗與局部損傷亦不宜統一分類。
判斷重點
先比對入住照片與傢俬原有位置，記錄刮痕長度、深度及分布，再由承辦商評估表面修復或局部換板是否可行。
02 / 浴室門邊木地板翹起：受潮跡象不等於使用不當
門邊木地板接縫隆起並有局部變色，可能與受潮、鋪設或伸縮預留等因素有關。僅憑外觀不能確認是拖地用水、浴室水外溢，還是其他水源；也不能把翹起直接當成租客造成的損壞。
判斷重點
整理租住期間的報修訊息及舊照片，視需要安排含水狀況與相關水源檢查。未確認成因前，避免只換板而忽略持續受潮的可能。
03 / 廚房牆磚及抽油煙機油污：先清潔，再看是否損壞
牆磚與抽油煙機表面有油污，屬需要先評估清潔處理的情況。油污不能自動等同物料永久損壞；能否清除、清潔後是否仍有變色或塗層問題，應分階段記錄。
判斷重點
由合適清潔人員採用不傷材質的方法局部試清潔，保留前後照片；如仍需更換部件，應列明原因，避免清潔及更換項目重複計費。
02 / 損耗性質的判斷
不是看「壞了甚麼」，而是查「為何會壞」
01
入住與退租，要比對同一位置
廣角照片可交代整體狀態，近照則保留局部細節。欠缺入住記錄時，不能把所有退租痕跡都當作新近造成。
02
清潔、修理、更換分開評估
三種處理方式的目的不同。先確認清潔或局部修復是否可行，再檢視更大範圍的工程是否必要。
03
報價不是責任判定
維修報價反映工程項目與費用，並不自行證明損傷由誰造成。費用範圍、成因及租約責任須分別核對。
03 / 個案啟示與跟進
局部問題，應先有局部判斷；全屋更換，需要具體依據。
這個情境不預設業主或租客勝負。客廳刮痕、門邊翹起與廚房油污，涉及不同成因及處理方法，不應合併成一項籠統的「翻新費」。即使局部修復受材料配色、供貨或施工限制影響，亦應有具體說明。按金是否可扣、可扣多少，仍須結合租約、雙方證據與適用法律處理，技術分析不取代法律裁決。
退租爭議的跟進次序
- 01交收前拍攝全屋及爭議位置近照，雙方共同列明狀況；未達共識的項目另行記錄。
- 02收集入住交收表、舊照片與報修訊息，按刮痕、翹起及油污分開整理；必要時先查明受潮原因。
- 03要求清潔、局部修復及更換分項報價，核對工程範圍後書面溝通按金安排；仍有分歧時尋求法律意見。
退租糾紛常見問題
地板有刮痕，就一定要更換全屋地板嗎？
不一定。應評估刮痕深度、分布、地板結構及局部修復可行性。如主張全面更換，應說明材料供應、接駁或施工限制，而不是只因局部有痕跡就直接推定。
浴室門邊地板翹起，可以直接歸因於租客拖地嗎？
不可以單憑位置及外觀作此判定。受潮、鋪設或其他因素都需考慮，並配合報修紀錄、現況檢查及有需要的水源調查。
廚房有油污，是否可以要求更換牆磚或抽油煙機？
應先區分可清潔污漬與永久損傷。若適當清潔後仍有損壞，再評估修復或更換的必要性；具體負擔仍要核對租約與證據。
入住時沒有拍照，是否就無法處理退租爭議？
仍可整理交收表、維修單據、報修訊息及其他時期照片，但證據不足會增加判斷限制，不能以缺少照片直接推定任何一方負責。
公正調查報告可以保證取回按金嗎？
不能保證。報告可協助客觀記錄現況、分析成因及檢視修復範圍，作為溝通資料；按金與賠償問題須按租約、證據及適用法律解決。