二手樓買家帶驗樓師睇樓，賣家有權拒絕開門嗎？賣家不願安排驗樓，買家應如何考慮？

01為何買家會在簽臨約前安排驗樓？

筆者曾經驗收過很多二手樓單位，按過往接觸的買家經驗，約有 20% 選擇在簽臨約前安排驗樓師上去睇樓。這個出發點是好的：在簽約前親自上門，或找驗樓師代勞檢視單位現狀，尋找可見缺陷，讓買家了解潛在的修繕費用，與賣家還價時亦可把修繕開支放在考慮之列。

如想了解檢查範圍及如何安排，可參考二手樓簽臨約前驗收服務；比較報價時，亦可先閱讀2026年驗樓師收費指南。

02為何陪同睇樓有時會吃閉門羹？

買家希望盡量了解問題，賣家卻可能擔心檢查結果影響議價。雙方立場不同，若未事先溝通，容易在門口才發生爭拗。

我們曾遇到與買家一同上單位時，賣家得悉有驗樓師入內便表現得十分抗拒，部分更會情緒激動，結果有些個案最終吃了閉門羹，在這道大門前行人止步。

不過，單憑賣家拒絕一次驗樓，不能認定單位必定有缺陷或賣家刻意隱瞞。應先了解拒絕原因，以及是否願意另約時間或協商合適的檢查範圍。

03預約前，應先知會賣家有驗樓師同行嗎？

據我們過往接獲的二手樓買家查詢，約有八成買家在向賣方預約睇樓時，未曾知會賣家會有驗樓師一同上去驗樓。我們善意提醒後，約有一半查詢的買家最終沒有落實驗收服務。以上比例屬筆者接觸個案的經驗觀察，並非整體市場統計。

固然我們因此少做生意，但也不想在沒有知會對方的情況下入屋。物業仍屬對方的私人地方，未經批准，我們不能強行進入單位。預約時應清楚交代有驗樓師同行、所需時間及檢查方式，並取得賣家同意。若已簽約，入屋安排及權利義務應由律師按個別合約確認，不能單靠驗樓預約作判斷。

安排睇樓及買賣時，可參閱地產代理監管局網站的消費者資訊；涉及合約條款及爭議，應向負責交易的律師確認。

04賣家不批准驗樓，買家應如何評估風險？

若賣家不批准驗樓師入內，甚至連買家也不能入單位睇樓，買家便較難了解物業實際狀況。結構缺陷、未經批准的改裝、外牆或天花滲水等，都是可能需要進一步核實的風險；未能檢查並不代表這些問題一定存在，卻意味着掌握的資料不足。

換個角度看，拒絕檢查可能令買家擔心單位有問題。此時應把「未能核實現況」納入考慮，重估物業價值、修繕預算及自己能承受的風險，再決定是否議價。如仍無法取得足夠資料，較謹慎的選擇可以是暫停購買，再選其他單位，而不是單靠折扣承擔未知風險。

舊樓有些問題要在特定位置可供檢視時才會發現，例如太子逾40年舊樓個案的天花飾面及疑似滲水情況；一般非破壞性驗樓亦不能保證找出所有隱蔽問題。

05為何應在簽約前談妥檢查及相關安排？

記住，未簽約前，買賣雙方仍可就檢查、交樓狀況及其他安排協商；只有雙方同意並願意履行的內容，才應由律師協助以書面形式記錄在買賣合約。

一旦簽約後才找驗樓師驗收，就算找到缺陷，也不能假設可以要求對方重新修改合約。因此，若希望把單位狀況及修繕開支納入購買決定，應盡量在簽臨約前安排檢查，並事先取得賣家同意。

先通知、取得同意，再安排驗樓。未能入屋檢查時，應把資料不足視作購買風險，而不是把拒絕驗樓直接當成隱瞞缺陷的證據。