二手樓賣家不想買家知道的三個秘密！

01第一個秘密：新油漆與假天花背後的漏水

漏水不只是牆身不美觀。若涉及追查源頭、拆除飾面、重做防水及修復裝修，維修開支可能達五至六位數，實際費用須按源頭、受影響範圍及工程報價評估；涉及樓上樓下的滲水糾紛，亦可能牽涉業主的維修及法律責任。

漏水常見於窗口邊、牆身及天花。新油漆可以覆蓋水漬、起泡或剝落的舊油漆；翻新後，單靠肉眼很難判斷這些位置是否曾經漏水。假天花亦可能遮擋原有天花的水漬及破損，令買家無法直接觀察。

睇樓時，如果只有窗邊或天花特別新淨，其他地方卻較殘舊，值得問清楚翻新原因、過往有否滲水，以及是否留有維修紀錄。不過，新油漆或假天花本身並不等於漏水證據，更不能單憑裝飾認定賣家刻意隱瞞。

政府於 2026 年 7 月 16 日全面實施私人樓宇滲水調查新程序，初步調查同時使用紅外線熱成像及電子濕度儀；如有合理理由相信源頭來自樓上單位，聯合辦事處會在接獲舉報後約 14 個工作天發出「建議維修通知」，要求相關業主在 28 個曆日內檢查及維修。若滲水持續，仍須進一步調查並確認源頭。詳情可參閱食物環境衞生署的新程序公布。

不遵從法定妨擾事故通知，可能招致檢控及進一步的法院命令；相關責任須按調查結果、通知及法例判斷，不能只憑儀器讀數歸責。測濕及熱成像可協助辨識異常，但仍須結合現場情況分析；若懷疑有持續滲水，可了解物業滲水調查服務。

02第二個秘密：裝飾遮蓋的結構破損與石屎剝落

當你睇樓時發現與周邊不協調的石膏板、假飾面或局部包封，除了留意美觀，也應了解背後是否有需要維修的地方。二手樓經歷多年使用後，混凝土可能因滲水、鋼筋鏽蝕等因素出現裂紋及剝落，俗稱「士波令」（spalling）。

上世紀六十至九十年代落成的樓宇，到 2026 年約有 30 多至 60 多年樓齡，但樓齡本身不能判定結構是否安全；實際狀況仍受設計、施工、環境及歷年保養影響。天花或樑位如有石屎剝落、外露鏽蝕鋼筋，應由合適專業人士評估，不宜只補油漆或用飾板遮蓋。

石膏板或假天花可以令表面變得整齊，卻不代表底層破損已修妥。買家從外觀往往難以判斷遮蔽位置的狀況；未經業主同意，不應自行拆開裝飾。一般非破壞性驗樓亦不能確認所有隱蔽結構問題。

例如太子逾40年舊樓驗樓個案，便記錄了假天花後方的天花飾面脫落及疑似滲水情況。飾面脫落與結構混凝土剝落並非同一回事，須按現場材料及狀況分辨；樓宇安全及維修資訊可參閱屋宇署網站。

03第三個秘密：新插蘇面板掩蓋的電線老化與接地問題

一般 13A 插座須有適當接地安排，俗稱「水線」的保護導體通常以黃綠色識別。接地與其他保護裝置共同構成電力安全的一部分；缺少接地、接駁不當或電線老化，都可能增加觸電及火警風險。

舊單位即使換上新插蘇面板，牆內電線及接駁也未必已更新。傢俬遮住插座，或面板看來很新，都不能作為線路安全的判斷依據。如需重新佈線，可能涉及拆改及裝修復修，應在買樓預算中一併考慮。

睇樓時可留意插座有否破裂、鬆動、燒焦痕跡或異常改裝，但不要自行拆開插座或觸碰線路。接地、絕緣及保護裝置是否合規，應由註冊電業工程人員按適用要求檢查及測試；相關安全資訊可參閱機電工程署網站。