二手樓驗樓可以看甚麼？

01牆身、天花與地台：滲水及裂紋的蛛絲馬跡

驗樓師會留意牆身及天花的水漬、起泡、剝落、發霉及色差，並以濕度儀量度懷疑位置。新油漆或局部翻新可以遮蓋舊痕跡，所以會特別留意與周邊不協調的「特別新淨」位置——這正是二手樓賣家不想買家知道的三個秘密中拆解的情況。

裂紋則要分辨性質：油漆或批盪層的髮絲裂多屬飾面問題，但贯穿性、斜向或不斷擴大的裂紋，可能涉及結構或滲水，需要進一步評估。例如太子逾40年舊樓個案，便記錄了天花飾面脫落及疑似天井滲水的情況。

02門窗、玻璃與密封膠邊

窗戶是二手樓滲水的常見入口。檢查包括開關是否順暢、窗鎖及窗鉸有否鬆脫、玻璃有否裂痕，以及窗邊密封膠有否老化開裂。窗框與牆身接縫的水漬或鏽痕，往往反映過往滲水。

鋁窗安全與維修資訊可參閱屋宇署網站；若單位屬強制驗窗計劃涵蓋的樓宇，亦應向賣家或管理處了解有關紀錄。

03水電與去水：老化設備的實際狀況

• 插座及開關：有否破裂、鬆動、燒焦痕跡或異常改裝；舊單位線路是否老化，須由註冊電業工程人員進一步檢查。
• 供水及去水：水龍頭出水、去水速度、座廁沖水、地漏水封及有否異味。
• 浴室及廚房：牆身瓷磚空鼓、防水邊位、鋅盤底及喉管接口有否滲漏痕跡。
• 電箱：保護裝置外觀及標示；實際線路安全不能單靠目測判斷。

驗樓只能記錄可見及可測的狀況；牆內電線、暗藏喉管等隱蔽部分，可能需要另作專項檢測。

04驗樓「看不到」甚麼？

被傢俬、假天花或飾板遮擋的位置、牆內喉管及電線、結構構件內部，都不在一般非破壞性驗樓的覆蓋範圍。未經業主同意，驗樓師不能拆開裝飾或移動大型傢俬。

因此，驗樓報告會如實註明檢查限制。若發現可疑跡象（例如異常濕度讀數），可考慮進一步的物業滲水調查服務，以紅外線熱成像等儀器協助辨識異常範圍。

05簽約前驗與成交後驗，用途有甚麼不同？

簽臨約前驗樓（事前睇）的目的，是在承諾購買前了解現況，把修繕開支納入預算及議價考慮，詳見二手樓簽臨約前驗收服務；成交後驗樓（事後睇）則協助新業主規劃維修及裝修先後次序。安排入屋前，記得先取得賣家同意——可參考二手樓買家帶驗樓師睇樓，賣家有權拒絕開門嗎？。

常見問題