香港驗樓公正行怎樣申報新樓執修？執漏通常要等幾耐？跟進執漏有那些注意地方？
2026-10-10 · 5 分鐘閱讀
收樓取得鎖匙後，最繁複的一環往往是「執漏」。很多業主最擔心的不是發現瑕疵，而是報修後一拖再拖、師傅草率修補，打亂入伙及裝修時間表。一手樓執漏一般由發展商按買賣合約負責修妥；要令過程順利，關鍵在於第一次申報是否準確、對修繕時間有合理預期，以及完工後有否認真覆驗。
01怎樣申報新樓執修？寫好執漏清單的 5 個原則
執漏清單（俗稱執漏紙）是日後要求執修的憑證。描述含糊，容易被當作小問題處理或修錯位置。收樓程序及提交期限，可先參考新樓收樓有甚麼程序。
- 位置要寫到找得到：例如「客廳近窗右側牆身，離地約 1 米，垂直裂紋一條」，而不是只寫「客廳牆有裂」。
- 描述具體：清楚寫明空鼓、裂紋、崩缺、色差、滲水痕跡、開關不順或安裝鬆動，避免「狀況一般」等字眼。
- 寫明數量或範圍：空鼓幾多格、刮花幾多處，方便執修後逐項核對。
- 每項配相片及編號：相片編號與清單對應，可證明瑕疵在收樓時已存在。
- 保留副本及遞交日期：交發展商前先拍照或影印，所有跟進都以這份紀錄為基礎。
02新樓執漏通常要等幾耐？
執漏沒有劃一日數，主要視乎問題有多深、是否涉及拆改及防水工序。以下為一般參考，實際時間以發展商安排及現場情況為準。
| 瑕疵類別 | 常見例子 | 一般參考時間 | 處理特點 |
|---|---|---|---|
| 表面瑕疵 | 門鉸校正、油漆、玻璃膠收口、五金鬆動 | 約數天至 1–2 星期 | 不涉主體工序，補做後即可覆檢 |
| 空鼓及平整度 | 地磚／牆磚空鼓、鋪磚不平 | 約數星期 | 換磚後或出現色差及高低，容易反覆執修 |
| 防水及滲水 | 浴室去水坡度、窗邊滲水、喉管接口 | 數星期或更長 | 需追查源頭、重做、等乾及再測試 |
03跟進執漏有那些注意地方？
- 掌握執修期：一手住宅買賣合約一般訂有執修期（常見為交樓後六個月），起計日期、範圍及通知方式以個別合約為準。
- 避免分段漏報：第一次只報一半，之後再補報，等候時間會被切碎拉長。宜在收樓初期透過新樓驗樓服務一次過找齊問題。
- 以書面跟進：用電郵向客戶服務部列明遞交日期及未處理項目，並保留所有往來紀錄。
- 要求確實日期：請發展商提供執修及覆驗的具體日期，不要停留在「會盡快安排」。
- 新發現問題盡快補報：入伙後在執修期內發現收樓時未察覺的缺陷，亦應盡快書面通知。
04發展商話已完成執漏，為何仍要覆驗？
完成通知不等於問題已解決。應拿着原本的清單及相片逐項核對，空鼓位置要再敲一次確認。
- 只修表面：裂紋只補膠掃油，空鼓只換其中幾格。
- 修出新問題：調門後門縫更明顯、重打玻璃膠收口更差、新磚出現色差。
- 漏修：清單上部分項目根本未處理。
如懷疑滲水源頭未解決，可考慮安排物業滲水調查。覆驗收費可參考2026年驗樓師收費指南。
常見問題
執修期間可以同時進行裝修嗎？
一般建議先等發展商完成防水及泥水等主要修繕，避免日後責任難以分清。新樓執漏由發展商負責，裝修手尾則屬裝修承建商的合約責任。
自己驗樓和找驗樓師，對執漏時間有分別嗎？
驗樓師會配合工具及經驗找出空鼓、去水坡度等不易察覺的問題，清單寫法亦較具體，有助減少來回補報及爭拗。
發展商一直拖延執漏，可以怎樣做？
持續以書面列明未處理項目及遞交日期，要求確實執修日期；如長時間未有進展，可尋求專業或法律意見。
執修期內新發現的問題還可以報嗎？
一般可以，但應按合約訂明的方式及期限盡快書面通知，並保留紀錄。
覆驗時要準備甚麼？
帶同原本的執漏清單副本及相片，逐項對照；空鼓、門窗開關及去水位置應實地再測試。
發展商話「已完成執修」，業主是否就可以放心收貨？
「補過」並不等於「補好」。執修完成通知只代表發展商認為已處理，業主仍需確認每一項是否真正修妥，以及修補過程有否帶來新的問題。
真正值得追的不是日子，而是準確度：問題有否一次過找齊、清單寫得夠不夠具體、補完之後有否再驗。這三步做得準，執漏時間即使不是最短，至少不會白等。
覆驗最好以原本的清單及相片作對照，由熟悉單位狀況的人逐項核對，並保留覆驗紀錄。在執修期內完成這一步，才能較安心地安排入伙及裝修。
以上為一般資訊，實際收費以個別報價為準。